OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今世界上性功能最强的国家是哪个国家年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)世界上性功能最强的国家是哪个国家厦和张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高(gāo)一(世界上性功能最强的国家是哪个国家yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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